Januar 27

Widerruf von teuren Kreditverträgen: Im Juni 2016 ist Schluss!

Das Widerrufsrecht für Immobilienkredite mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung soll nach dem Willen der Bundesregierung noch im Juni des Jahres 2016 endgültig erlöschen. Wer sich aus einer teuren Baufinanzierung oder einer als “Forwarddarlehen” vereinbarten Anschlussfinanzierung mit hohen Zinsen befreien möchte, muss jetzt also sehr schnell aktiv werden!

Die Bundesregierung hat heute eine Regelung zur Beendigung des “ewigen Widerrufsrechts” für Immobilienkredite mit fehlerhaften und deshalb unwirksamen Widerrufsbelehrungen beschlossen. Damit kommt die Bundesregierung den Wünschen zahlreicher Banken, Sparkassen und Versicherungen entgegen, die bei der Vergabe von Baudarlehen ab November 2002 häufig fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet haben.

Wer sich noch ohne ein Vorfälligkeitsentgelt (“Vorfälligkeitsentschädigung”) aus einem teuren Baukredit mit Zinsen von 4 % oder mehr befreien möchte, der muss jetzt schnell aktiv werden. Die Interessenvertreter der Banken haben es mit intensiver Lobbyarbeit geschafft, die Bundesregierung zu einer einschneidenden und verfassungsrechtlich sicher nicht ganz unbedenklichen Gesetzesänderung zum Nachteil der Verbraucher zu bewegen. “Unabhängig davon, wie man diesen Schritt bewerten möchte, sollten sich Bankkunden innerhalb der noch verbleibenden Wochen nun sehr schnell überlegen, ob sie – möglicherweise noch über Jahre hinweg – an teuren Baufinanzierungen festhalten oder zu aktuell günstigen Konditionen von 1,5 bis 2 % umfinanzieren möchten”, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover. “Wer seinen alten Kreditvertrag beenden will,” so Keunecke weiter, “muss den Widerruf spätestens bis zum 21.06.2016 erklärt und der Bank so rechtzeitig zugestellt haben, dass dieser dort noch rechtzeitig zur Kenntnis genommen werden kann. Das Einlegen in den Briefkasten der Bank um 18 Uhr kann möglicherweise schon verspätet sein.”

Ein Widerruf hilft nicht nur bei einer Umfinanzierung vor Ablauf der regulären Festzinsbindung. Auch eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung (z.B. bei Beendigung des Darlehens wegen Verkauf der Immobilie) kann von der Bank zurückgefordert werden.

Verbraucher, die Ihre Widerrufsbelehrungen noch überprüfen lassen möchten, sollten möglichst schnell alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Hierzu gehören insbesondere der Kreditvertrag, die Widerrufsbelehrung und – im Idealfall – auch alle Kontoauszüge sowie Angaben zu einer ggf. bestehenden Rechtsschutzversicherung.

Vor der Erklärung eins Widerrufs muss sich jeder Kreditnehmer unbedingt der Tatsache bewusst sein, dass die restliche Darlehenssumme prinzipiell sehr kurzfristig (innerhalb von 30 Tagen) zur Rückzahlung fällig ist. Es ist also in jedem Falle erforderlich, sich rechtzeitig Klarheit über eine Anschlussfinanzierung zu verschaffen, falls die Darlehensvaluta nicht sofort aus eigenen liquiden Mitteln zurückgezahlt werden kann.

 

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Kanzlei Keunecke – Hannover
Rechtsanwalt Matthias Keunecke, LL.M.
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Kontakt: 0511 3400624

Januar 14

TARGOBANK unterliegt beim Landgericht Hannover – Vertriebskosten von über 15 % bei Schiffsfonds verschwiegen

Mit Urteil vom 30.12.2014 (Az. 8 O 29/14) hat das Landgericht Hannover die TARGOBANK dazu verurteilt, einem Anleger in zwei Fällen Schadenersatz wegen Falschberatung im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Schiffsfonds zu zahlen. Das Gericht stellte fest, dass eine Aufklärung über die hohen Vertriebskosten der Fonds von jeweils weit über 15 % erforderlich gewesen wäre, auch wenn die Bank selber keine Provision in dieser Höhe erhalten hat.

In den Jahren 2006 und 2007 hatte die TARGOBANK (früher Citibank) dem 1944 geborenen Anleger Michael N., der in dem Verfahren von Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover vertreten wurde, zum Erwerb von Beteiligungen an den Schiffsfonds MS „Santa-B Schiffe“ (“MPC Offen Flotte”) und MS „SANTA LAETITIA“ / MS „SANTA LIANA“ im Nennwert von insgesamt EUR 20.000,00 geraten. Verschwiegen wurde dem Rentner im Rahmen der Anlageberatung allerdings, dass es sich bei diesen komplizierten Finanzprodukten u.a. wegen mehrfacher Fremdwährungsrisiken und der Hebeleffekte einer hohen Darlehensaufnahme durch die Fondsgesellschaften von rund 70 % der Investitionssumme um besonders risikoreiche Geldanlagen handelt. Damit aber nicht genug: Rechtsanwalt Keunecke, der als Fachanwalt für Bank- und Kaptalmarktrecht auf die Vertretung von Anlegern spezialisiert ist, konnte in dem beim Landgericht Hannover geführten Verfahren gegen die Bank nachweisen, dass bei beiden geschlossenen Fonds besonders hohe Vertriebskosten von weit über 15 % vorab aus der Anlagesumme abgeflossen sind.

“Über derartig hohe Vertriebskosten bei einem geschlossenen Fonds muss ein Anleger nach der Rechtsprechung des BGH immer aufgeklärt werden”, erklärt Rechtsanwalt Keunecke. Eine solche Aufklärung ist stets erforderlich, weil sich aus der Höhe solcher Abflüsse aus der Anlagesumme wichtige Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit der Anlage insgesamt ziehen lassen. Die Bank hatte als Belohnung für die erfolgreiche Empfehlung der Fondsbeteiligungen selber Rückvergütungen von bis zu 14 % und damit schon deutlich mehr als das gegenüber Anlegern regelmäßig ausgewiesene Agio von 5 % eingestrichen. Die in der Rechtsprechung des BGH relevante Schwelle von 15 %, so die fadenscheinige Behauptung der Bank im Prozess, sei damit aber nicht überschritten worden. Die 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover hat dieser Argumentation mit dem Urteil vom 30.12.2014 nun eine klare Absage erteilt und festgellt, dass es gerade nicht darauf ankommt, dass die beratende Bank selber mehr als 15 % der Anlagesumme als Provision erhält.

Nach der Erfahrung von Rechtsanwalt Keunecke stellt der entschiedene Sachverhalt, in dem es um die Schiffsfonds MS „Santa-B Schiffe“ (“MPC Offen Flotte”) und MS „SANTA LAETITIA“ / MS „SANTA LIANA“ gegangen war, keinen Einzelfall dar: “Vertriebskosten von 15 % oder mehr lassen sich bei genauer Analyse der Produktunterlagen bei einer ganzen Reihe von Schiffsfonds und auch bei anderen geschlossenen Fonds – beispielsweise Infrastrukturfonds oder Lebensversicherungsfonds – feststellen. Obwohl diese Kosten ein sehr wichtiges Kriterium für die Anlageentscheidung darstellen, sind die entsprechenden Abflüsse aus der Anlagesumme in Beratungsgesprächen aber so gut wie nie thematisiert worden.” Der Grund dafür liegt laut Keunecke auf der Hand: “Wäre den Anlegern erklärt worden, dass aus ihrer Anlagesumme vorab schon ein Anteil von 20 % oder 25 % allein für den Vertrieb verbraucht wird und somit gar nicht zur Investition kommen kann, dann wären die Finanzprodukte regelmäßig gar nicht erworben worden.”

Schadenersatzansprüche wegen einer Falschberatung bei Kapitalanlagen, wozu auch die unterbliebene Aufklärung über hohe Vertriebskosten von geschlossenen Fonds zählt, verjähren taggenau spätestens 10 Jahre nach Zeichnung. Wer eine Fondsbeteiligung im Jahre 2005 gezeichnet hat, der muss also damit rechnen, dass etwaige Schadenersatzansprüche gegen die Bank oder den Anlageberater noch im Laufe des Jahres 2015 endgültig verjähren. Falls ein Beratungsfehler schon früher erkannt wird, muss allerdings schneller gehandelt werden. Dann kann nämlich im Hinblick auf diesen speziellen Aufklärungsmangel sogar eine kurze Verjährungsfrist von nur drei Jahren ab Ende des Jahres gelten, in dem der Anleger entsprechende Kenntnis erlangt hat. Rechtsanwalt Keunecke empfiehlt Anlegern daher, ihre Ansprüche möglichst frühzeitig durch einen im Bank- und Kapitalmarktrecht versierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Ob das Urteil des Landgerichts Hannover vom 30.12.2014 in dem Verfahren 8 O 29/14 rechtskräftig wird ist derzeit offen, weil die TARGOBANK noch das Rechtsmittel der Berufung einlegen kann.

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Juli 20

BGH: Widerrufsbelehrungen mit unklarem Fristbeginn sind unwirksam – Verbraucher können Kredit auch nach Jahren noch widerrufen!

Durch die Formulierung, die Widerrufsfrist beginne “einen Tag” nach Mitteilung “dieser” Belehrung und Zurverfügungstellung einer Vertragsurkunde, entsteht aus der Sicht eines unbefangenen durchschnittlichen Kunden der Eindruck, diese Voraussetzungen seien bereits mit der Übermittlung des die Widerrufsbelehrung enthaltenden Vertragsantrags erfüllt und die Widerrufsfrist beginne ohne Rücksicht auf eine Vertragserklärung des Verbrauchers bereits am Tag nach Zugang des Angebots zu laufen (BGH, Urteil vom 10.03.2009 – XI ZR 33/08).

Juni 23

Umfinanzieren ohne Vorfälligkeit? Widerrufsmöglichkeit prüfen!

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf vermeiden

Eine typische Immobilienfinanzierung beinhaltet häufig eine lange Zinsbindungsfrist von 10 Jahren oder mehr. Wenn die Wohnung oder das Haus vor Ablauf dieser Kreditlaufzeit verkauft wird, dann hat der Kreditnehmer grundsätzlich auch das Recht, den Immobilienkredit vorzeitig zu kündigen. Die Bank oder Sparkasse kann in diesem Fall der Kündigung nicht widersprechen aber eine sog. “Vorfälligkeitsentschädigung” verlangen. Das bedeutet, dass die Bank sich den Schaden ersetzen lassen will, der ihr aus den verlorenen Zinseinnahmen für die verbleibenden Jahre der Festzinsbindung entsteht. Die Vorfälligkeitsentschädigung, die von der Bank auch häufig nicht korrekt berechnet wird, kann bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung schnell im fünfstelligen Bereich liege und mehrere zehntausend Euro ausmachen.

Umfinanzierung auf günstigere Konditionen

Das Gleiche Problem einer Vorfälligkeitsentschädigung stellt sich bei dem Wunsch des Kreditnehmers nach einer vorgezogenen Umfinanzierung zu aktuellen – günstigeren – Konditionen. Wenn der Zinssatz für einen Zeitraum von 10 Jahren z.B. auf 5,00 % festgelegt wurde und dann später auf 3,00 % sinkt, kann sich eine Umfinanzierung lohnen. Die Bank wird dann allerdings zunächst ebenfalls auf die laufende Zinsbindung verweisen und eine teure Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitigen Ausstieg verlangen. Bei den Beträgen der Vorfälligkeit ist der Zinsvorteil dann schnell wieder dahin und die angedachte Umfinanzierung unattraktiv.

80 Prozent der Verträge fehlerhaft

Unabhängig davon, dass die gängige Praxis der baufinanzierenden Banken durchaus fragwürdig ist und mit ihren besonders nachteiligen Folgen für Verbraucher in Europa wohl auch einmalig sein dürfte, müssen Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung aber auch häufig gar nicht bezahlen. Bereits seit längerer Zeit wird immer deutlicher, dass viele Darlehensverträge, die in der Zeit zwischen 2002 und 2011 geschlossen worden sind, schwerwiegende Mängel aufweisen und daher angreifbar sind. Dies hat auch die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe 7/2014 unter der Überschrift “Bankirrtum zu Ihren Gunsten” festgestellt. In dem Artikel wird ausgeführt, dass die meisten Bankkunden aus teuren Krediten aussteigen können, weil rund 80 % der Verträge fehlerhaft sind.

Wenn die Bank bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung im Jahre 2008 keine hinreichend deutliche und den Anforderungen des Gesetzgebers entsprechende Widerrufsbelehrung verwendet hat, dann kann ein Kreditvertrag auch heute noch wirksam widerrufen werden“, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover. “Die Bank oder Sparkasse kann dann nur den Kreditbetrag zurückfordern und darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das kann insbesondere für Fälle interessant sein, in denen die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft werden soll” fügt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht hinzu.

Tatsache ist, dass viele Darlehensverträge nur eine fehlerhafte und daher unzureichende Widerrufsbelehrung enthalten. Anhaltspunkte hierfür sind zunächst die häufig anzutreffenden Abweichungen von der Musterbelehrung und Formulierungen wie “Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.” Liegt ein solcher Fehler vor und wird dem Verbraucher sein Widerrufsrecht daher nicht “deutlich” gemacht, kann dies zu einer Unwirksamkeit der Belehrung führen. Der Kredit ist dann auch nach Jahr und Tag noch widerruflich und das teure Darlehen kann bei erfolgreichem Widerruf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Ob eine solche Möglichkeit zu einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit oder zu einer Umfinanzierung besteht, hängt vom Wortlaut der Widerrufsbelehrung ab und muss im Einzelfall genau geprüft werden. Pauschale Aussagen lassen sich dabei nicht treffen. Die Banken haben nämlich teilweise im Monatstakt den Text ihrer Widerrufsbelehrungen geändert.

Widerrufsbelehrung prüfen lassen!

Da es beim Widerruf einer Immobilienfinanzierung um eine Entscheidung von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite und hohe Beträge geht, sollten Bankkunden sich in jedem Falle vorab durch einen im Bankrecht versierten Fachanwalt beraten lassen.

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Mai 13

BGH: Bearbeitungsgebühren der Postbank und anderer Banken unwirksam!

Mit Urteil vom 13.05.2014 in den Verfahren XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13 hat der BGH eine lange erwartete Entscheidung getroffen. Der BGH hat festgestellt, dass die in zahlreichen Kreditverträgen enthaltenen Klauseln zu einer “Bearbeitungsgebühr” oder einem “Bearbeitungsentgelt” unwirksam sind. Die Urteile betreffen direkt nur Verträge der Postbank und der Essener National-Bank. Inhaltsgleiche Klauseln sind allerdings auch in Kreditverträgen anderer Banken zu finden. Auch die Santander Bank hat in ihren Kreditverträgen regelmäßig eine “Bearbeitungsgebühr” vorgesehen. Die Aussicht vieler Kreditkunden auf eine Rückzahlung entsprechender Bearbeitungsentgelte bzw. Bearbeitungsgebühren dürfte mit den nun vorliegenden Urteilen deutlich gestiegen sein. Betroffene Bankkunden sollten sich zum Zwecke der Durchsetzung ihrer Ansprüche an einen im Bankrecht versierten Fachanwalt wenden.

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Januar 9

HCI Shipping Select 27 in Gefahr!

Einnahmen der “Lantau Bee” und der “Lantau Bride” sind nach Angaben der Fondsverwaltung nicht ausreichend zur Begleichung aller Verbindlichkeiten. Es kann daher eine Insolvenz des Schiffsfonds und für die beteiligten Anleger ein Totalverlust drohen. Anleger des Fonds sollten umgehend die Möglichkeit einer Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen gegen Anlageberater (in der Regel Bank oder Sparkasse) prüfen lassen und einen im Bank- und Kapitalmarktrecht versierten Rechtsanwalt aufsuchen. Eine erwiesene Falschberatung führt grundsätzlich zu einem Schadenersatz und einer Rückabwicklung.

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September 13

Reefer Flottenfonds – Anlegern droht Totalverlust

Sparkassen, Banken und insbesondere auch die Postbank haben zahlreichen Anlegern risikoreiche Beteiligungen an dem “Reefer Flottenfonds” (“Zweite Beteiligungsgesellschaft Reefer Flottenfonds mbH & Co. KG“) als Geldanlage empfohlen. Wie aus zahlreichen Gesprächen mit betroffenen Mandanten hervorgeht, sind die Fallstricke und Verlustrisiken einer solchen unternehmerischen Beteiligung dabei aber mindestens ebenso häufig verschwiegen worden, wie die Tatsache, dass Banken und Sparkassen hinter dem Rücken des Kunden stets einen gehörigen Teil der Anlagesumme als Belohnung für die erfolgreiche Empfehlung der Beteiligung als Rückvergütung (“Kick-Back“) vereinnahmt haben. Die Rede ist hier von Provisionen in einer Größenordnung von 11 bis 14 %. Kaum ein Kunde hatte zudem Kenntnis davon, dass gerade bei diesem Fonds die Höhe des Aufwandes für die Vermittlung des Eigenkapitals – also den Vertrieb – mit nahezu 30 % der Anlagesumme (!) besonders ungünstig war.

Verschwiegene Rückvergütung führt häufig zum Schadenersatz
Der “Reefer Flottenfonds” ist ein Musterbeispiel dafür, warum ein Anleger vor einer Anlageentscheidung sehr genau über die Höhe der Rückvergütung an die beratende Bank aufgeklärt werden muss. Wenn insgesamt ein Anteil von rund 30 % der Anlagesumme schon für den Vertrieb – also die Einwerbung des Kommanditkapitals – aufgewendet wird, dann bedeutet dies auch, dass für den entsprechenden Betrag von Anfang an keine “Sachwerte” erworben werden können. Der entsprechende Geldbetrag kommt also schon gar nicht erst zur Anlage und kann für den Anleger deshalb auch gar nicht gewinnbringend “arbeiten“. Gerade als eine sichere Investition in Sachwerte wurden derartige Schiffsfonds aber häufig angepriesen. Hinzu kommt, dass durch die hohen Rückvergütungen (Provisionen) auf Seiten der Bank oder des Beraters ein erheblicher Interessenkonflikt entsteht. Über diesen Interessenkonflikt waren Kunden im Rahmen einer Anlageberatung aufzuklären. Dies steht nach der – inzwischen sehr klaren – Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) fest. “Bekommt ein Bankkunde vor der Zeichnung einer Fondsbeteiligung keine genaue Aufklärung über die Zahlung einer Rückvergütung und deren genaue Höhe, dann stellt dies regelmäßig einen Beratungsfehler dar“, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover. Der Rechtsanwalt, der auch Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ist und bereits eine ganze Reihe entsprechend geschädigter Anleger des “Reefer Flottenfonds” erfolgreich vertreten hat, erklärt weiter, dass ein solcher Beratungsfehler einen Schadensersatzanspruch begründet, der die Bank zu einer vollständigen Rückabwicklung des Geschäfts verpflichtet. Der Anleger ist dann von der Bank so zu stellen, als hätte er die Anlage nicht erworben. Die Bank muss also die Beteiligung übernehmen und den Anlagebetrag vollständig zurückzahlen.

Totalverlustrisiko häufig verschwiegen
Bei der Investition in einen geschlossenen Fonds wie den “Reefer Flottenfonds” geht es nicht um “Fonds” im herkömmlichen Sinne, wie sie vielen Anlegern in Grundzügen bekannt sind. Es handelt sich um unternehmerische Beteiligungen, die wegen des Insolvenzrisikos der Gesellschaft mit einem Totalverlustrisiko behaftet sind und deshalb eine entsprechende Risikobereitschaft des Anlegers voraussetzen. Für sicherheitsorientierte und auf Vorsorge bedachte Anleger ist ein solcher Fonds also vollkommen ungeeignet. Unabhängig davon, dass Anlegern häufig schon die grundlegenden Risikomerkmale geschlossener Fonds im Rahmen entsprechender Beratungen nicht ordentlich erklärt worden sind, ist gerade beim “Reefer Flottenfonds” ein besonders gravierender Aufklärungsfehler zu beobachten. Da der Fonds neben den Geldern der Anleger auch Kredite von Banken in ganz erheblicher Höhe aufgenommen hat, wäre ein interessierter Anleger vor einer Zeichnung sehr genau darüber aufzuklären gewesen, wie sich die Kreditaufnahme auf das Risiko der Kapitalanlage auswirkt. Die Aufnahme von Krediten entfaltet nämlich eine Hebelwirkung auf das vom Anleger eingesetzte Kapital und erhöht das Verlustrisiko ganz erheblich. Über derartige Risiken, die Sich im Zusammenhang mit den Krediten des Fonds ergeben ist ein Anleger aufzuklären. Hierzu gehören auch Zinsänderungsrisiken und nicht zuletzt das Währungsrisiko. Wenn diese Risiken dem Anleger unbekannt waren und von der Bank in der Anlageberatung verschwiegen worden sind, dann begründet dies ebenfalls einen Schadenersatzanspruch.

Trügerische Ausschüttungen
Ein häufiges Argument für die Zeichnung von Beteiligungen am “Reefer Flottenfonds” waren die “Zinsen“. Verschwiegen wurde im Rahmen von Anlageberatungen allerdings gerne, dass es sich bei den vermeintlichen Zinsen gar nicht um Zinsen im herkömmlichen Sinne, sondern um Ausschüttungen handelt. Solche Ausschüttungen können aber ein Haftungsrisiko des Anlegers begründen und auch Jahre später noch zu einer Rückzahlungsverpflichtung führen.

Handlungsbedarf
Anleger des “Reefer Flottenfonds” (“Zweite Beteiligungsgesellschaft Reefer Flottenfonds mbH & Co. KG“) und anderer geschlossener Beteiligungen sollten ihren Fall möglichst zeitnah von einem im Kapitalanlagerecht versierten Fachanwalt überprüfen lassen. Schadenersatzansprüche können nämlich bereits drei Jahre nach Ende des Jahres verjähren, in dem der Anleger von der Falschberatung Kenntnis erlangt hat. Spätestens 10 Jahre nach dem Datum der Zeichnung (taggenau) ist ein Anspruch in der Regel gar nicht mehr durchsetzbar. “Ob Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank bestehen ist immer von den Umständen des Einzelfalls abhängig und muss im Rahmen eines ausführlichen Gesprächs ergründet werden“, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke. “Wenn aber eine Beteiligung an einem Schiffsfonds von der Bank als eine sichere Geldanlage für die Altersvorsorge empfohlen worden ist, dann stellt das ein krasse Falschberatung dar, die zu einer Rückabwicklung führen muss.

 
 
Verfasser:
Rechtsanwalt Matthias Keunecke, LL.M.
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August 22

Falschberatung bei Immobiliendachfonds: Banken haben Risiko häufig verschwiegen!

Die Commerzbank, die Santander Bank (früher: SEB AG) und andere Banken haben bis weit in das Jahr 2011 hinein aktiv den Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds in der Form eines sog. Dachfonds als sichere Geldanlage empfohlen. Verschwiegen wurde dabei allerdings häufig, dass die Dachfonds in erheblichem Maße mit liquiditätsschwachen und teilweise bereits geschlossenen Zielfonds “infiziert” waren.

Eine bittere Erfahrung haben zahlreiche Anleger in den vergangenen Jahren mit offenen Immobilienfonds gemacht, die in der Beratungsbranche lange Zeit als sicher für die Anlage größerer Vermögensteile empfohlen und dabei teilweise sogar als “mündelsicher” bezeichnet worden waren. Aufgrund von Liquiditätsproblemen musste bei vielen dieser Fonds die Rücknahme von Anteilsscheinen ausgesetzt und den Anlegern damit quasi der Zugriff auf ihr “Guthaben” verweigert werden. Ein Vorgang, der im Ergebnis zu hohen Kapitalverlusten führen kann und ein Risiko, das in der Beratung fast immer zu kurz gekommen ist. Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover, der auch Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ist, liegen eine Vielzahl von entsprechenden Aussagen geschädigter Anleger vor.

Obwohl es ab dem Jahre 2008 bei einer ganzen Reihe von namhaften Immobilienfonds zu Schließungen gekommen war und bundesweit bereits viele Anleger um ihre Ersparnisse fürchteten, empfahlen insbesondere die Commerzbank und die Santander Bank (früher SEB AG) weiterhin den Erwerb von Immobiliendachfonds. Dachfonds, die das Geld der Anleger vornehmlich in offene Immobilienfonds investieren.

Im November des Jahres 2009 waren bereits acht Zielfonds aus dem Bereich der offenen Immobilienfonds, in die der Dachfonds “Allianz Flexi Immo” (WKN 979733) damals vornehmlich investierte, von einer Schließung aktuell betroffen oder eine solche hatte in der jüngeren Vergangenheit stattgefunden. Ein großer Anteil des Fondsvermögens war also bereits mit dem Risiko der Schließung “infiziert“. Dennoch empfahl die Beraterin im Hause der Commerzbank AG den Eheleuten M. aus Hannover diesen Dachfonds als eine konservative und sichere Geldanlage. Im Frühjahr des Jahres 2012 musste dann auch der Dachfonds geschlossen werden. An ihr Kapital kommen die Rentner seither nicht mehr heran. Sie könnten ihre Anteile allenfalls noch mit hohen Verlusten über die Börse verkaufen. Vergleichbar ist es dem Rentner Manfred B. ergangen, dem noch im Februar des Jahres 2011 bei der Santander Bank der “Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt Substanz” (zuvor “SEB Kapitalprotekt“) empfohlen wurde. Auch bei diesem Fonds waren damals bereits sechs Zielfonds geschlossen und damit ein Anteil von mehr als 41 % des Sondervermögens von dem entsprechenden Risiko betroffen. Nur ein knappes Jahr später – im Januar 2012 – musste auch dieser Dachfonds von der Verwaltungsgesellschaft geschlossen werden.

Die Anleger, die von Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover vertreten werden, fordern wegen der mangelhaften Risikoaufklärung und Beratung von ihren Banken nun den kompletten Anlagebetrag zurück. Nach Ansicht des Fachanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht, der beim Landgericht Hannover entsprechende Klagen eingereicht hat, steht den Bankkunden ein Schadenersatzanspruch zu: “Grundsätzlich ist ein Anleger immer auf das Risiko der Schließung eines Investmentfonds sowie auf die Auswirkungen einer solchen Maßnahme auf die Werthaltigkeit der Anlage aufzuklären. Das hat natürlich ganz besonders dann zu gelten, wenn sich dieses Risiko – wie bei Immobilienfonds in den Jahren ab 2008 – zuletzt gehäuft verwirklicht hat. Wenn dann sogar der Dachfonds, dessen Zusammensetzung die beratende Bank ja genau kennt, bereits im Zeitpunkt der Beratung von solchen Risiken betroffen ist und dies bei der Empfehlung verschwiegen wird, dann liegt eine Falschberatung praktisch auf der Hand.”

Anleger der Fonds “Allianz Flexi Immo” (WKN 979733), “Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt Substanz” (zuvor “SEB Kapitalprotekt“) und anderer Immobiliendachfonds, die von einer Schließung betroffen sind, sollten ihren Fall möglichst zeitnah von einem im Kapitalanlagerecht versierten Fachanwalt überprüfen lassen. Aussagen zur Verjährung lassen sich pauschal kaum treffen, zumal sich die maßgeblichen Fristen im August des Jahres 2009 geändert haben.

 

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August 21

Immobilien-Dachfonds waren schon früh mit “toxischen” Zielfonds belastet!

Wenn das Fondsvermögen des Dachfonds mit einer ganzen Reihe geschlossener Zielfonds belastet ist, dann stellt dies einen hinweispflichtigen Umstand dar. Eine Information, die vielen Anlegern verschwiegen wurde. Recherchen der Kanzlei Keunecke haben ergeben, dass insbesondere die Dachfonds “Allianz Flexi Immo” (WKN 979733) und “Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt” von der Problematik betroffen sind. Die Produkte wurden teilweise noch angeboten als bereits für mehrere Zielfonds des Dachfonds die Rücknahme von Anteilsscheinen ausgesetzt war. Der Dachfonds konnte also nicht mehr “frei” über das Fondsvermögen verfügen.

Ihr Fachanwalt: Matthias Keunecke
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Februar 12

Landgericht Düsseldorf verurteilt TARGOBANK wegen Falschberatung bei “Alpha Express Zertifikaten” (Az. 8 O 224/11)

Mit Urteil vom 25.01.2013 in dem Verfahren 8 O 224/11 hat nun auch das Landgericht Düsseldorf der Klage eines Rentners aus Berlin wegen einer Falschberatung im Zusammenhang mit einem “Alpha Express Zertifikat III” (WKN A0NXKZ) stattgegeben.

Die sog. “Alpha Express Zertifikate” auf DAX und DivDAX sind von der Citibank (heute TARGOBANK) und anderen Banken bis in das Jahr 2008 hinein als ein “marktneutrales Investment” empfohlen worden. Grundlage war dabei eine ganz besonders intransparente und fragwürdige “Wette” auf die Entwicklung von DAX und DivDAX. In der Produktwerbung aus dem Jahre 2007 war in dem vom Landgericht Düsseldorf durch Urteil vom 25.01.2013 (Az. 8 O 224/11) entschiedenen Fall mit einer grafischen Darstellung vollmundig auf einen Kursverlauf des DAX gegenüber einem angeblichen “Dividendenindex” (dem sog. DivDAX) verwiesen worden, den es in der Realität damals seit über zwei Jahren (!) gar nicht gegeben hatte. Darüber hinaus enthielt der vermeintliche Dividendenindex gar keine Dividenden, weil lediglich die Berechnungsform des Preisindex betrachtet werden sollte. Auf diesen Umstand und die entsprechenden Auswirkungen hätte die Bank den von Rechtsanwalt Matthias Keunecke vertretenen Kläger in der Beratung deutlich hinweisen müssen.

Ob die TARGOBANK gegen das Urteil Berufung einlegen wird ist derzeit noch offen. Vermutlich wird sich aber demnächst das Oberlandesgericht in Düsseldorf mit dem Fall befassen müssen. Rechtsanwalt Keunecke: “Der BGH hat bereits entschieden, dass Banken, die ihren Kunden bestimmte Anlageprodukte empfehlen, immer vollständig über die für die Anlageentscheidung relevanten Tatsachen aufzuklären haben. Vorliegend hat die Bank dies versäumt, weil sie insbesondere nicht eindeutig über die Marktentwicklung in den Jahren vor der Zeichnung aufgeklärt hat. Es erscheint also sehr zweifelhaft, ob das OLG den vorliegenden Fall im Ergebnis anders beurteilen wird.”

 

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