Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf vermeiden
Eine typische Immobilienfinanzierung beinhaltet häufig eine lange Zinsbindungsfrist von 10 Jahren oder mehr. Wenn die Wohnung oder das Haus vor Ablauf dieser Kreditlaufzeit verkauft wird, dann hat der Kreditnehmer grundsätzlich auch das Recht, den Immobilienkredit vorzeitig zu kündigen. Die Bank oder Sparkasse kann in diesem Fall der Kündigung nicht widersprechen aber eine sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen. Das bedeutet, dass die Bank sich den Schaden ersetzen lassen will, der ihr aus den verlorenen Zinseinnahmen für die verbleibenden Jahre der Festzinsbindung entsteht. Die Vorfälligkeitsentschädigung, die von der Bank auch häufig nicht korrekt berechnet wird, kann bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung schnell im fünfstelligen Bereich liege und mehrere zehntausend Euro ausmachen.
Umfinanzierung auf günstigere Konditionen
Das Gleiche Problem einer Vorfälligkeitsentschädigung stellt sich bei dem Wunsch des Kreditnehmers nach einer vorgezogenen Umfinanzierung zu aktuellen – günstigeren – Konditionen. Wenn der Zinssatz für einen Zeitraum von 10 Jahren z.B. auf 5,00 % festgelegt wurde und dann später auf 3,00 % sinkt, kann sich eine Umfinanzierung lohnen. Die Bank wird dann allerdings zunächst ebenfalls auf die laufende Zinsbindung verweisen und eine teure Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitigen Ausstieg verlangen. Bei den Beträgen der Vorfälligkeit ist der Zinsvorteil dann schnell wieder dahin und die angedachte Umfinanzierung unattraktiv.
„80 Prozent der Verträge fehlerhaft„
Unabhängig davon, dass die gängige Praxis der baufinanzierenden Banken durchaus fragwürdig ist und mit ihren besonders nachteiligen Folgen für Verbraucher in Europa wohl auch einmalig sein dürfte, müssen Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung aber auch häufig gar nicht bezahlen. Bereits seit längerer Zeit wird immer deutlicher, dass viele Darlehensverträge, die in der Zeit zwischen 2002 und 2011 geschlossen worden sind, schwerwiegende Mängel aufweisen und daher angreifbar sind. Dies hat auch die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe 7/2014 unter der Überschrift „Bankirrtum zu Ihren Gunsten“ festgestellt. In dem Artikel wird ausgeführt, dass die meisten Bankkunden aus teuren Krediten aussteigen können, weil rund 80 % der Verträge fehlerhaft sind.
„Wenn die Bank bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung im Jahre 2008 keine hinreichend deutliche und den Anforderungen des Gesetzgebers entsprechende Widerrufsbelehrung verwendet hat, dann kann ein Kreditvertrag auch heute noch wirksam widerrufen werden„, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover. „Die Bank oder Sparkasse kann dann nur den Kreditbetrag zurückfordern und darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das kann insbesondere für Fälle interessant sein, in denen die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft werden soll“ fügt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht hinzu.
Tatsache ist, dass viele Darlehensverträge nur eine fehlerhafte und daher unzureichende Widerrufsbelehrung enthalten. Anhaltspunkte hierfür sind zunächst die häufig anzutreffenden Abweichungen von der Musterbelehrung und Formulierungen wie „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ Liegt ein solcher Fehler vor und wird dem Verbraucher sein Widerrufsrecht daher nicht „deutlich“ gemacht, kann dies zu einer Unwirksamkeit der Belehrung führen. Der Kredit ist dann auch nach Jahr und Tag noch widerruflich und das teure Darlehen kann bei erfolgreichem Widerruf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Ob eine solche Möglichkeit zu einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit oder zu einer Umfinanzierung besteht, hängt vom Wortlaut der Widerrufsbelehrung ab und muss im Einzelfall genau geprüft werden. Pauschale Aussagen lassen sich dabei nicht treffen. Die Banken haben nämlich teilweise im Monatstakt den Text ihrer Widerrufsbelehrungen geändert.
Widerrufsbelehrung prüfen lassen!
Da es beim Widerruf einer Immobilienfinanzierung um eine Entscheidung von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite und hohe Beträge geht, sollten Bankkunden sich in jedem Falle vorab durch einen im Bankrecht versierten Fachanwalt beraten lassen.
Nähere Informationen:
Kanzlei Keunecke – Hannover
Rechtsanwalt Matthias Keunecke, LL.M.
Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht
Kontakt: 0511 3400624
