Juni 11

Kritische Berichte über „German Property Group GmbH“ („Dolphin“)

Presseberichte im Mai 2019 (BR, HR, BBC) setzen sich mit stockenden Immobilien-Projekten und Beschwerden enttäuschter Anleger auseinander.

Eine Investition in Immobilien wird gegenüber Kapitalanlegern in Zeiten niedriger Zinsen häufig als geeignete Alternative zu herkömmlichen Geldanlagen angepriesen. Auf besondere Formen der Anlage im Zusammenhang mit Immobilien hat sich ab dem Jahre 2008 unter dem langjährigen Geschäftsführer Charles Smethurst das Unternehmen „Dolphin Capital“ aus Langenhagen bei Hannover konzentriert, welches seit 2014 unter dem Namen „Dolphin Trust“ und nach einer weiteren Namensänderung im März 2019 nunmehr unter „German Property Group GmbH“ firmiert.

Die German Property Group GmbH hat sich nach den Angaben auf der Homepage des Unternehmens konkret „auf Denkmalsanierung spezialisiert“ und behauptet, „federführend an der Planung, dem Bau und dem Vertrieb von neu erschlossenen Wohnräumen in denkmalgeschützten Immobilien beteiligt“ zu sein. Darüber hinaus gibt die German Property Group GmbH an, sich mit der Entwicklung von Neubauflächen zu befassen. Das Unternehmen verweist insbesondere auf steuerliche Anreize im Rahmen der sog. Denkmalschutz-AfA, die eine Investition in denkmalgeschützten Wohnraum für private Anleger attraktiv machen soll.

Im Mai 2019 berichtete der Bayerische Rundfunk allerdings, dass auffällig viele der von „Dolphin“ bzw. „German Property Group“ in Bayern aufgekauften Häuser auch nach mehreren Jahren in der Hand des Unternehmens weiter verfallen. Bei zahlreichen Objekten seien die Sanierungsarbeiten ins Stocken gekommen oder gar nicht erst aufgenommen worden. Zudem, so der am 31.05.2019 auf der Seite „br.de“ unter Berufung auf Recherchen von BR, HR und BBC veröffentlichte Artikel mit dem Titel Rätselhafte Geschäfte der Immobiliengruppe „Dolphin“ weiter, würden ausländische Anleger „teilweise seit mehreren Monaten“ auf die Rückzahlung ihrer Geldanlage warten. Dolphin selber habe hierzu mitgeteilt, rund 20 Prozent der Anleger seien von der Verzögerung betroffen und es werde eine baldige Rückzahlung geben. Nach Angaben des Unternehmens seien Anleger über das Risiko einer verzögerten Auszahlung informiert und würden für Verzögerungen entschädigt; im Übrigen seien die Geldanlagen abgesichert.

Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover, der als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bundesweit regelmäßig private Anleger und Investoren vertritt, warnt immer dann, wenn Renditeversprechen in einer Größenordnung von „10, 15 oder gar 24 Prozent“ für Geldanlagen im Raum stehen. Derartige Renditen sollen Anlegern im Ausland nämlich nach dem zitierten Bericht des BR für Laufzeiten von bis zu fünf Jahren genannt worden sein, und zwar für ein Anlagemodell, bei dem es um die Finanzierung des Erwerbs sanierungsbedürftiger denkmalgeschützter Häuser in Deutschland durch Tochterfirmen von Dolphin (heute German Property Group) gehen sollte. „Wer derartige Renditen von einem Anlageberater genannt bekommt, sollte sich immer besonders genau mit den Risiken der angebotenen Geldanlage beschäftigen„, empfiehlt Rechtsanwalt Keunecke ganz allgemein und rät auch Investoren in Deutschland, die bereits eine Immobilie erworben haben oder einen Kauf in Erwägung ziehen, zur Vorsicht: „Gerade der Umgang mit denkmalgeschützten Immobilien ist nicht unproblematisch, wenn man das Investitionsobjekt nicht genau kennt und die Risiken zutreffend einschätzen kann.

Investoren, die im Zusammenhang mit Geldanlagen oder dem Erwerb einer Immobilie einen Schaden erlitten haben, sollten sich im Hinblick auf laufende Verjährungsfristen möglichst zeitnah durch einen im Bankrecht und Kapitalanlagerecht versierten Fachanwalt beraten lassen, damit etwaige Schadenersatzansprüche erfolgreich durchgesetzt werden können.

Nähere Informationen:

Kanzlei Keunecke – Hannover
Rechtsanwalt Matthias Keunecke, LL.M.
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Kontakt: 0511 3400624

April 11

Zinsen runter, Kontogebühren rauf

(Hannover) In Zeiten niedriger Zinsen suchen Banken nach Möglichkeiten ihre Einnahmen zu steigern und drehen an der „Gebührenschraube“. Kündigung möglich?

Wenn die Kontogebühren – also die Entgelte für Kontoführung, Buchungsposten und andere Leistungen – von der Bank oder Sparkasse geändert werden, dann geht es in der Regel nicht nur um marginale Preisanpassungen. Eine Erhöhung von 50 auf 60 Cent stellt immerhin eine Steigerung von satten 20 % dar. „Gelegentlich finden sich sogar Preiserhöhungen von mehr als 100 % oder es werden neue Gebühren für bislang kostenfreie Leistungen eingeführt“, berichtet Rechtsanwalt Keunecke, der als Fachanwalt für Bankrecht in Hannover den Markt laufend beobachtet. Preiserhöhungen sind für viele Verbraucher ein Anlass, die Geschäftsverbindung zu überprüfen, Preise zu vergleichen und am Ende eventuell die Bank zu wechseln. Die bisherige Bank oder Sparkasse muss bei einem Kontowechsel sogar behilflich sein und z. B. eine Liste der bestehenden Daueraufträge übermitteln. 

Wollen Banken oder Sparkassen die Preise erhöhen, dann stellt das in rechtlicher Hinsicht eine Änderung im Vertragsverhältnis dar, die gegenüber dem Kunden zunächst mit einem Vorlauf von mindestens zwei Monaten in Textform angeboten werden muss. Dabei kann das Angebot z.B. auch im Kontoauszug oder in einer E-Mail enthalten sein. Wer nicht rechtzeitig ausdrücklich seine Ablehnung erklärt, akzeptiert nach den gängigen Vertragsbedingungen der Banken und Sparkassen die angebotene Vertragsänderung und damit auch die höheren Kontogebühren. Die Preiserhöhung wird allerdings nur wirksam, wenn die Bank gleichzeitig mit dem Änderungsangebot auch darüber aufklärt, dass Schweigen als Zustimmung gilt und der Kunde ohne Einhaltung einer Frist kostenfrei kündigen kann.

Wird eine Erhöhung der Kontogebühren angekündigt, können Bankkunden den Zahlungsdiensterahmenvertrag (§ 675f BGB) regelmäßig ohne Einhaltung einer Frist sofort kündigen. Alternativ kann der Preisänderung auch widersprochen werden. Das Konto wird dann bis zu einer etwaigen Kündigung seitens der Bank, für die eine mindestens zweimonatige Frist gilt, zu den bisherigen Bedingungen und Preisen fortgeführt.

Verfasser:

Rechtsanwalt Matthias Keunecke, LL.M.
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Februar 21

Pflegeimmobilien ersetzen keinen Sparvertrag

Vorsicht, wenn bei Pflegeimmobilien „5 % gesicherte Rendite“ oder gar eine „staatliche Absicherung“ versprochen wird!

Wer  seine Ersparnisse anlegen und für das Alter vorsorgen möchte, dem werden in der aktuellen Niedrigzinsphase häufig komplizierte und nur vordergründig sicher erscheinende Finanzprodukte wie z.B. Pflegeimmobilien empfohlen.

Die Leitzinsen der Federal Reserve Bank in den USA und der Bundesbank bzw. der Europäischen Zentralbank sind ganz unten. Seit der Nachkriegszeit und der Zeit des Wiederaufbaus in den Fünfzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts haben sich diese Zinssätze, zu denen Banken sich Geld bei ihrer Zentralbank leihen können, nicht auf einem derart niedrigen Niveau befunden. Vor allen Dingen sind Tiefststände aber auch nicht über so lange Zeiträume gehalten worden.

Wer als Privatanleger sein Geld heute zur Bank oder Sparkasse bringt, bekommt das zu spüren. Während in den 70er, 80er und 90er Jahren für Spareinlagen regelmäßig noch Zinssätze zwischen 5 % und 9 % zu erzielen waren, müssen sich Sparer heute bisweilen schon glücklich schätzen, wenn der Anlageberater überhaupt Zinsen bietet. Für Einlagen mit vereinbarter Laufzeit von über 2 Jahren werden ausweislich der Statistik der Deutschen Bundesbank im Durchschnitt aktuell nur 0,59 % Zinsen gezahlt (BBK01.SUD104; Stand 01.02.2018). Schlechtere Zinssätze haben Bundesbürger für ihre Kapitalanlage noch nie erzielt.

Anleger gehen bei Geldanlagen derzeit aber nicht nur nahezu leer aus. In Wirklichkeit ist die Situation weitaus problematischer. „Die sog. Realzinssätze, die unter Berücksichtigung der Preisentwicklung ermittelt werden, liegen im Laufzeitband von über 2 Jahren schon seit 2016 deutlich unter Null“ erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover, der diese Entwicklung als Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht mit Sorge beobachtet. Die Deutsche Bundesbank beziffert die Realverzinsung bei solchen Geldanlagen derzeit auf ‑1,09 % (Zeitreihe BBK01.SUR104; Stand 01.02.2018). „Das bedeutet für den Anleger, dass eine mittelfristige Geldanlage mit einer Laufzeit von bis zu 4 Jahren ein Verlustgeschäft werden könnte, obwohl auf dem Papier das Kapital erhalten bleibt„, so Keunecke weiter.

Angst ist kein guter Anlageberater!

Die Angst vieler Sparer, bei einer Geldanlage – z.B. für die Altersvorsorge – schlecht wegzukommen oder bei einem Sparguthaben im Ergebnis sogar einen Verlust zu erleiden, nutzen unseriöse Berater in der aktuellen Niedrigzinsphase leider immer wieder aus. Wenn die Alternativen vorgestellt werden, dann sind das häufig Aktienfonds oder andere Wertpapierfonds, bei denen komplizierte Grafiken die Ertragsaussichten belegen sollen. Teilweise kommen auch Produkte auf den Tisch, bei denen Anleger völlig unbekannten Unternehmen ein Darlehen gewähren und auf diese Weise eine Verzinsung erzielen sollen. Auch der vermeintliche Inbegriff der konservativen, werterhaltenden und krisensicheren Geldanlage rückt vermehrt in den Fokus der Berater: Immobilien. Entweder soll der Anleger dann über geschlossene Immobilienfonds hohe Einmalbeträge in bestimmte Projekte anlegen oder über lange Zeiträume ohne Kündigungsmöglichkeit monatliche Raten einzahlen.

Wenn der Anlageberater bei Pflegeimmobilien „5 % gesicherte Rendite pro Jahr“ oder sogar eine „staatliche Absicherung“ verspricht und dabei auf eine ausführliche Darstellung der Risiken verzichtet, ist große Vorsicht geboten!

Nicht selten werden sicherheitsorientierten Anlegern in letzter Zeit auch sog. Pflegeimmobilien zum Kauf empfohlen“ berichtet Rechtsanwalt Matthias Keunecke. Gelockt wird dabei mit angeblichen Renditen von 5 % pro Jahr und mehr. Pflegeimmobilien, bei denen es sich in der Regel um Immobilien in Altersheimen oder Pflegeheimen handelt, sollen angeblich langfristig garantierte Mieteinnahmen und gar eine staatliche Absicherung bieten. „Das sind Werbeaussagen, denen man keinesfalls blind vertrauen sollte“ warnt Rechtsanwalt Keunecke. Bei diesen Pflegeimmobilien geht es nämlich häufig um kleinste Wohneinheiten in großen Pflegeheimen. Einheiten mit einer Größe von nur 20 qm zzgl. anteiliger Gemeinschaftsfläche sollen vom Anleger dort dann zu Preisen von mehr als EUR 5.500,00 pro Quadratmeter erworben werden. Eine wirklich belastbare Sicherheit, dass Mieten langfristig und zuverlässig in der versprochenen Höhe fließen, gibt es entgegen den oftmals irreführenden Werbeaussagen der Anlageberater aber nicht.

Renditeversprechen bei Pflegeimmobilien zweifelhaft

Deshalb ein klarer Ratschlag und eine Warnung: Trotz aktuell niedriger Zinssätze auf Sparguthaben sollten Anleger sich in Beratungsgesprächen unter keinen Umständen Angst einjagen lassen. Versprechungen von Anlageberatern müssen stets mit der notwendigen Skepsis kritisch geprüft werden. Das gilt für Pflegeimmobilien genau so wie für geschlossene Fonds oder Wertpapiere. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Investition – beispielsweise in Pflegeimmobilien – auch noch mit dem Kredit einer Bank finanziert werden soll, weil eine solche Fremdfinanzierung das Verlustrisiko erheblich steigert.

Wenn Risiken durch den Anlageberater verschwiegen oder falsch dargestellt worden sind, sollten Schadenersatzansprüche zeitnah durch einen im Bankrecht bzw. Kapitalmarktrecht versierten Rechtsanwalt geprüft und nötigenfalls gerichtlich durchgesetzt werden, weil ansonsten Verjährung droht. Rechtsanwalt Keunecke vertritt als Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht bundesweit Anleger und Investoren.

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Februar 14

PICAM und PICCOR AG – Schadenersatz prüfen lassen!

Mit einem Schreiben vom 18.12.2017 teilte der „PICAM Unternehmensverbund“ Anlegern mit, dass die externe Vermögensverwaltungsgesellschaft der PICCOR AG nicht nur in Einzelfällen die Abrechnungen verzögert erstelle, sondern die Erteilung von Abrechnung vollständig eingestellt habe.

Seitens des PICAM Unternehmensverbundes und der PICCOR AG sei zudem festgestellt worden, dass keinerlei Kontaktaufnahme zu Ansprechpartnern bei der Vermögensverwaltungsgesellschaft möglich und an deren Geschäftssitz niemand angetroffen worden sei. Weiter verweist das von Herrn Thomas Entzeroth für PICAM gezeichnete Schreiben vom 18.12.2017 darauf, dass man derzeit nicht wisse, „ob die noch auszukehrenden Abrechnungen in welcher Höhe überhaupt vorhanden sind„. Dem folgt die Aussage, dass „Vermögenswerte vorhanden sind„. Nähere Ausführungen finden sich hierzu im Schreiben vom 18.12.2017 nicht. Stattdessen wird dort in den Raum gestellt, dass das Verhalten der Vermögensverwaltungsgesellschaft der PICCOR AG „den dringenden Tatverdacht einer strafbaren Handlung“ rechtfertige und der Verfasser des Schreibens – der Herr Thomas Entzeroth – den Sachverhalt daher der Staatsanwaltschaft in Berlin mitgeteilt habe.

Die PICCOR AG bzw. die PICAM Unternehmensgruppe hatten in der Vergangenheit über Anlageberater im Bundesgebiet ihr Anlagekonzept u.a. unter Bezugnahme auf eine sog. „Anlagebestätigung“ eines Wirtschaftsprüfers aus Berlin beworben. Der Wirtschaftsprüfer, der bei der Abwicklung gleichzeitig auch als Treuhänder fungierte, verwies in seiner Bestätigung u.a. auf durchgehend zweistellige Renditen in den Jahren 2003 bis 2012.

Betroffene Anleger sollten sich schnellstmöglich durch einen im Bank- und Kapitalmarktrecht erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen.

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Mai 12

Landgericht Hannover hält Hausvertrag der DFH Haus GmbH („Massa Haus“) für unwirksam

Der Traum vom Eigenheim wäre für eine junge Familie aus Hannover beinahe zu einem handfesten Albtraum geworden, weil die Baufirma fast EUR 20.000,00 für ein nicht gebautes Fertighaus verlangte. Das Landgericht Hannover hat die Klage der DFH Haus GmbH („Massa Haus„) nun abgewiesen, weil es den Vertrag über die Errichtung des Hauses („Hausvertrag„) wegen fehlender Beurkundung für unwirksam hält.

Die farbigen Prospekte sahen gut aus, das Musterhaus machte einen ordentlichen Eindruck und der „Verkaufsberater“ der Firma Massa Haus konnte auch gleich ein Grundstück in passender Lage anbieten. Alles hörte sich verlockend an, zumal die Suche nach einem bezahlbaren Grundstück sich oft schwierig gestalten kann. Nachdem der Vertrag über die Errichtung des Fertighauses („Hausvertrag„) nebst Darlehensvertrag für die Finanzierung von Bauleistungen und Baugrundstück abgeschlossen war, stellte sich allerdings heraus, dass auf dem vorgesehenen Baugrundstück und auch in der dortigen Nachbarschaft ganz erhebliche Altlasten in Form giftiger Rückstände aus der Erdölverarbeitung schlummerten. Weil die Familie in einer derart von Giftstoffen belasteten Umgebung nicht wohnen wollte und auch befürchten musste, ihr Haus später möglicherweise nur noch weit unter Wert wieder verkaufen zu können, entschied sie sich dafür, das Bauvorhaben mit einem Volumen von rund EUR 300.000,00 nicht mehr umzusetzen.

Obwohl noch kein notariell beurkundeter Kaufvertrag über das Grundstück existierte, ergaben sich nun erhebliche Probleme. Denn einerseits war die Immobilienfinanzierung – also der Darlehensvertrag für die Finanzierung von Baugrundstück und Bauleistungen – bereits abgeschlossen und andererseits pochte die DFH Haus GmbH („Massa Haus„) auf einen vermeintlich bindenden „Hausvertrag„. Eine einvernehmliche Lösung für das Darlehen konnte mit der Bank ohne Rechtsstreit gefunden werden. Nur die DFH Haus GmbH beharrte weiter auf ihren Forderungen und machte in einem Klageverfahren beim Landgericht Hannover schließlich Ansprüche in Höhe von rund EUR 20.000,00 geltend.

Erfolg hatte die DFH Haus GmbH mit ihrer Klage jedoch nicht, denn das Landgericht Hannover ist im Urteil vom 24.04.2017 der von Rechtsanwalt Matthias Keunecke dargelegten Auffassung gefolgt, dass der Vertrag über die Errichtung des Fertighauses („Hausvertrag„) als unwirksam anzusehen ist. Nach durchgeführter Beweisaufnahme und Würdigung der Umstände des Vertragsschlusses kam das Landgericht Hannover zu dem Ergebnis, dass sich Abschluss des Hausvertrages und Trennung des Hausvertrages vom Grundstückskaufvertrag als Umgehungsgeschäft darstellten, welches nur geschlossen worden war, um die Formvorschrift des § 311b BGB nicht zur Anwendung kommen zu lassen. Weil der „Hausvertrag“ aber nur privatschriftlich vorlag, genügte er der vom Gesetzgeber geforderten Form der Beurkundung nicht und wurde deshalb vom Gericht als nichtig eingestuft (§ 125 BGB). Das Urteil des Landgerichts Hannover vom 24.04.2017 in dem Verfahren 14 O 184/16 ist mittlerweile rechtskräftig.

 

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Januar 27

Widerruf von teuren Kreditverträgen: Im Juni 2016 ist Schluss!

Das Widerrufsrecht für Immobilienkredite mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung soll nach dem Willen der Bundesregierung noch im Juni des Jahres 2016 endgültig erlöschen. Wer sich aus einer teuren Baufinanzierung oder einer als „Forwarddarlehen“ vereinbarten Anschlussfinanzierung mit hohen Zinsen befreien möchte, muss jetzt also sehr schnell aktiv werden!

Die Bundesregierung hat heute eine Regelung zur Beendigung des „ewigen Widerrufsrechts“ für Immobilienkredite mit fehlerhaften und deshalb unwirksamen Widerrufsbelehrungen beschlossen. Damit kommt die Bundesregierung den Wünschen zahlreicher Banken, Sparkassen und Versicherungen entgegen, die bei der Vergabe von Baudarlehen ab November 2002 häufig fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet haben.

Wer sich noch ohne ein Vorfälligkeitsentgelt („Vorfälligkeitsentschädigung“) aus einem teuren Baukredit mit Zinsen von 4 % oder mehr befreien möchte, der muss jetzt schnell aktiv werden. Die Interessenvertreter der Banken haben es mit intensiver Lobbyarbeit geschafft, die Bundesregierung zu einer einschneidenden und verfassungsrechtlich sicher nicht ganz unbedenklichen Gesetzesänderung zum Nachteil der Verbraucher zu bewegen. „Unabhängig davon, wie man diesen Schritt bewerten möchte, sollten sich Bankkunden innerhalb der noch verbleibenden Wochen nun sehr schnell überlegen, ob sie – möglicherweise noch über Jahre hinweg – an teuren Baufinanzierungen festhalten oder zu aktuell günstigen Konditionen von 1,5 bis 2 % umfinanzieren möchten“, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover. „Wer seinen alten Kreditvertrag beenden will,“ so Keunecke weiter, „muss den Widerruf spätestens bis zum 21.06.2016 erklärt und der Bank so rechtzeitig zugestellt haben, dass dieser dort noch rechtzeitig zur Kenntnis genommen werden kann. Das Einlegen in den Briefkasten der Bank um 18 Uhr kann möglicherweise schon verspätet sein.“

Ein Widerruf hilft nicht nur bei einer Umfinanzierung vor Ablauf der regulären Festzinsbindung. Auch eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung (z.B. bei Beendigung des Darlehens wegen Verkauf der Immobilie) kann von der Bank zurückgefordert werden.

Verbraucher, die Ihre Widerrufsbelehrungen noch überprüfen lassen möchten, sollten möglichst schnell alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Hierzu gehören insbesondere der Kreditvertrag, die Widerrufsbelehrung und – im Idealfall – auch alle Kontoauszüge sowie Angaben zu einer ggf. bestehenden Rechtsschutzversicherung.

Vor der Erklärung eins Widerrufs muss sich jeder Kreditnehmer unbedingt der Tatsache bewusst sein, dass die restliche Darlehenssumme prinzipiell sehr kurzfristig (innerhalb von 30 Tagen) zur Rückzahlung fällig ist. Es ist also in jedem Falle erforderlich, sich rechtzeitig Klarheit über eine Anschlussfinanzierung zu verschaffen, falls die Darlehensvaluta nicht sofort aus eigenen liquiden Mitteln zurückgezahlt werden kann.

 

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Januar 14

TARGOBANK unterliegt beim Landgericht Hannover – Vertriebskosten von über 15 % bei Schiffsfonds verschwiegen

Mit Urteil vom 30.12.2014 (Az. 8 O 29/14) hat das Landgericht Hannover die TARGOBANK dazu verurteilt, einem Anleger in zwei Fällen Schadenersatz wegen Falschberatung im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Schiffsfonds zu zahlen. Das Gericht stellte fest, dass eine Aufklärung über die hohen Vertriebskosten der Fonds von jeweils weit über 15 % erforderlich gewesen wäre, auch wenn die Bank selber keine Provision in dieser Höhe erhalten hat.

In den Jahren 2006 und 2007 hatte die TARGOBANK (früher Citibank) dem 1944 geborenen Anleger Michael N., der in dem Verfahren von Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover vertreten wurde, zum Erwerb von Beteiligungen an den Schiffsfonds MS „Santa-B Schiffe“ („MPC Offen Flotte“) und MS „SANTA LAETITIA“ / MS „SANTA LIANA“ im Nennwert von insgesamt EUR 20.000,00 geraten. Verschwiegen wurde dem Rentner im Rahmen der Anlageberatung allerdings, dass es sich bei diesen komplizierten Finanzprodukten u.a. wegen mehrfacher Fremdwährungsrisiken und der Hebeleffekte einer hohen Darlehensaufnahme durch die Fondsgesellschaften von rund 70 % der Investitionssumme um besonders risikoreiche Geldanlagen handelt. Damit aber nicht genug: Rechtsanwalt Keunecke, der als Fachanwalt für Bank- und Kaptalmarktrecht auf die Vertretung von Anlegern spezialisiert ist, konnte in dem beim Landgericht Hannover geführten Verfahren gegen die Bank nachweisen, dass bei beiden geschlossenen Fonds besonders hohe Vertriebskosten von weit über 15 % vorab aus der Anlagesumme abgeflossen sind.

„Über derartig hohe Vertriebskosten bei einem geschlossenen Fonds muss ein Anleger nach der Rechtsprechung des BGH immer aufgeklärt werden“, erklärt Rechtsanwalt Keunecke. Eine solche Aufklärung ist stets erforderlich, weil sich aus der Höhe solcher Abflüsse aus der Anlagesumme wichtige Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit der Anlage insgesamt ziehen lassen. Die Bank hatte als Belohnung für die erfolgreiche Empfehlung der Fondsbeteiligungen selber Rückvergütungen von bis zu 14 % und damit schon deutlich mehr als das gegenüber Anlegern regelmäßig ausgewiesene Agio von 5 % eingestrichen. Die in der Rechtsprechung des BGH relevante Schwelle von 15 %, so die fadenscheinige Behauptung der Bank im Prozess, sei damit aber nicht überschritten worden. Die 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover hat dieser Argumentation mit dem Urteil vom 30.12.2014 nun eine klare Absage erteilt und festgellt, dass es gerade nicht darauf ankommt, dass die beratende Bank selber mehr als 15 % der Anlagesumme als Provision erhält.

Nach der Erfahrung von Rechtsanwalt Keunecke stellt der entschiedene Sachverhalt, in dem es um die Schiffsfonds MS „Santa-B Schiffe“ („MPC Offen Flotte“) und MS „SANTA LAETITIA“ / MS „SANTA LIANA“ gegangen war, keinen Einzelfall dar: „Vertriebskosten von 15 % oder mehr lassen sich bei genauer Analyse der Produktunterlagen bei einer ganzen Reihe von Schiffsfonds und auch bei anderen geschlossenen Fonds – beispielsweise Infrastrukturfonds oder Lebensversicherungsfonds – feststellen. Obwohl diese Kosten ein sehr wichtiges Kriterium für die Anlageentscheidung darstellen, sind die entsprechenden Abflüsse aus der Anlagesumme in Beratungsgesprächen aber so gut wie nie thematisiert worden.“ Der Grund dafür liegt laut Keunecke auf der Hand: „Wäre den Anlegern erklärt worden, dass aus ihrer Anlagesumme vorab schon ein Anteil von 20 % oder 25 % allein für den Vertrieb verbraucht wird und somit gar nicht zur Investition kommen kann, dann wären die Finanzprodukte regelmäßig gar nicht erworben worden.“

Schadenersatzansprüche wegen einer Falschberatung bei Kapitalanlagen, wozu auch die unterbliebene Aufklärung über hohe Vertriebskosten von geschlossenen Fonds zählt, verjähren taggenau spätestens 10 Jahre nach Zeichnung. Wer eine Fondsbeteiligung im Jahre 2005 gezeichnet hat, der muss also damit rechnen, dass etwaige Schadenersatzansprüche gegen die Bank oder den Anlageberater noch im Laufe des Jahres 2015 endgültig verjähren. Falls ein Beratungsfehler schon früher erkannt wird, muss allerdings schneller gehandelt werden. Dann kann nämlich im Hinblick auf diesen speziellen Aufklärungsmangel sogar eine kurze Verjährungsfrist von nur drei Jahren ab Ende des Jahres gelten, in dem der Anleger entsprechende Kenntnis erlangt hat. Rechtsanwalt Keunecke empfiehlt Anlegern daher, ihre Ansprüche möglichst frühzeitig durch einen im Bank- und Kapitalmarktrecht versierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Ob das Urteil des Landgerichts Hannover vom 30.12.2014 in dem Verfahren 8 O 29/14 rechtskräftig wird ist derzeit offen, weil die TARGOBANK noch das Rechtsmittel der Berufung einlegen kann.

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Juli 20

BGH: Widerrufsbelehrungen mit unklarem Fristbeginn sind unwirksam – Verbraucher können Kredit auch nach Jahren noch widerrufen!

Durch die Formulierung, die Widerrufsfrist beginne „einen Tag“ nach Mitteilung „dieser“ Belehrung und Zurverfügungstellung einer Vertragsurkunde, entsteht aus der Sicht eines unbefangenen durchschnittlichen Kunden der Eindruck, diese Voraussetzungen seien bereits mit der Übermittlung des die Widerrufsbelehrung enthaltenden Vertragsantrags erfüllt und die Widerrufsfrist beginne ohne Rücksicht auf eine Vertragserklärung des Verbrauchers bereits am Tag nach Zugang des Angebots zu laufen (BGH, Urteil vom 10.03.2009 – XI ZR 33/08).

Juni 23

Umfinanzieren ohne Vorfälligkeit? Widerrufsmöglichkeit prüfen!

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf vermeiden

Eine typische Immobilienfinanzierung beinhaltet häufig eine lange Zinsbindungsfrist von 10 Jahren oder mehr. Wenn die Wohnung oder das Haus vor Ablauf dieser Kreditlaufzeit verkauft wird, dann hat der Kreditnehmer grundsätzlich auch das Recht, den Immobilienkredit vorzeitig zu kündigen. Die Bank oder Sparkasse kann in diesem Fall der Kündigung nicht widersprechen aber eine sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen. Das bedeutet, dass die Bank sich den Schaden ersetzen lassen will, der ihr aus den verlorenen Zinseinnahmen für die verbleibenden Jahre der Festzinsbindung entsteht. Die Vorfälligkeitsentschädigung, die von der Bank auch häufig nicht korrekt berechnet wird, kann bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung schnell im fünfstelligen Bereich liege und mehrere zehntausend Euro ausmachen.

Umfinanzierung auf günstigere Konditionen

Das Gleiche Problem einer Vorfälligkeitsentschädigung stellt sich bei dem Wunsch des Kreditnehmers nach einer vorgezogenen Umfinanzierung zu aktuellen – günstigeren – Konditionen. Wenn der Zinssatz für einen Zeitraum von 10 Jahren z.B. auf 5,00 % festgelegt wurde und dann später auf 3,00 % sinkt, kann sich eine Umfinanzierung lohnen. Die Bank wird dann allerdings zunächst ebenfalls auf die laufende Zinsbindung verweisen und eine teure Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitigen Ausstieg verlangen. Bei den Beträgen der Vorfälligkeit ist der Zinsvorteil dann schnell wieder dahin und die angedachte Umfinanzierung unattraktiv.

80 Prozent der Verträge fehlerhaft

Unabhängig davon, dass die gängige Praxis der baufinanzierenden Banken durchaus fragwürdig ist und mit ihren besonders nachteiligen Folgen für Verbraucher in Europa wohl auch einmalig sein dürfte, müssen Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung aber auch häufig gar nicht bezahlen. Bereits seit längerer Zeit wird immer deutlicher, dass viele Darlehensverträge, die in der Zeit zwischen 2002 und 2011 geschlossen worden sind, schwerwiegende Mängel aufweisen und daher angreifbar sind. Dies hat auch die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe 7/2014 unter der Überschrift „Bankirrtum zu Ihren Gunsten“ festgestellt. In dem Artikel wird ausgeführt, dass die meisten Bankkunden aus teuren Krediten aussteigen können, weil rund 80 % der Verträge fehlerhaft sind.

Wenn die Bank bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung im Jahre 2008 keine hinreichend deutliche und den Anforderungen des Gesetzgebers entsprechende Widerrufsbelehrung verwendet hat, dann kann ein Kreditvertrag auch heute noch wirksam widerrufen werden„, erklärt Rechtsanwalt Matthias Keunecke aus Hannover. „Die Bank oder Sparkasse kann dann nur den Kreditbetrag zurückfordern und darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das kann insbesondere für Fälle interessant sein, in denen die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft werden soll“ fügt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht hinzu.

Tatsache ist, dass viele Darlehensverträge nur eine fehlerhafte und daher unzureichende Widerrufsbelehrung enthalten. Anhaltspunkte hierfür sind zunächst die häufig anzutreffenden Abweichungen von der Musterbelehrung und Formulierungen wie „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ Liegt ein solcher Fehler vor und wird dem Verbraucher sein Widerrufsrecht daher nicht „deutlich“ gemacht, kann dies zu einer Unwirksamkeit der Belehrung führen. Der Kredit ist dann auch nach Jahr und Tag noch widerruflich und das teure Darlehen kann bei erfolgreichem Widerruf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Ob eine solche Möglichkeit zu einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit oder zu einer Umfinanzierung besteht, hängt vom Wortlaut der Widerrufsbelehrung ab und muss im Einzelfall genau geprüft werden. Pauschale Aussagen lassen sich dabei nicht treffen. Die Banken haben nämlich teilweise im Monatstakt den Text ihrer Widerrufsbelehrungen geändert.

Widerrufsbelehrung prüfen lassen!

Da es beim Widerruf einer Immobilienfinanzierung um eine Entscheidung von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite und hohe Beträge geht, sollten Bankkunden sich in jedem Falle vorab durch einen im Bankrecht versierten Fachanwalt beraten lassen.

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Mai 13

BGH: Bearbeitungsgebühren der Postbank und anderer Banken unwirksam!

Mit Urteil vom 13.05.2014 in den Verfahren XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13 hat der BGH eine lange erwartete Entscheidung getroffen. Der BGH hat festgestellt, dass die in zahlreichen Kreditverträgen enthaltenen Klauseln zu einer „Bearbeitungsgebühr“ oder einem „Bearbeitungsentgelt“ unwirksam sind. Die Urteile betreffen direkt nur Verträge der Postbank und der Essener National-Bank. Inhaltsgleiche Klauseln sind allerdings auch in Kreditverträgen anderer Banken zu finden. Auch die Santander Bank hat in ihren Kreditverträgen regelmäßig eine „Bearbeitungsgebühr“ vorgesehen. Die Aussicht vieler Kreditkunden auf eine Rückzahlung entsprechender Bearbeitungsentgelte bzw. Bearbeitungsgebühren dürfte mit den nun vorliegenden Urteilen deutlich gestiegen sein. Betroffene Bankkunden sollten sich zum Zwecke der Durchsetzung ihrer Ansprüche an einen im Bankrecht versierten Fachanwalt wenden.

Nähere Informationen:

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